Ley de Agilización de Permisos: Avances y retrocesos en materia de impugnación de permisos de construcción

Por Ignacio Cantillana M. y Waleska Navea

El 29 de noviembre de 2024 se publicó en el Diario Oficial la Ley N°21.718 sobre Agilización de Permisos de Construcción (“Ley”) que contempla diversas modificaciones a distintos cuerpos normativos, principalmente a la Ley General de Urbanismo y Construcciones (“LGUC”), y deja tareas pendientes para el Ejecutivo respecto a su Ordenanza.

Las ideas matrices que motivaron la dictación de la Ley eran (i) simplificar y reducir los procedimientos administrativos asociados a los proyectos de construcción e inmobiliarios, especialmente el informe de mitigación de impacto vial y el permiso de edificación, e (ii) implementar mecanismos que permitieran responsabilizar a las Direcciones de Obras Municipales (“DOM”), a los Servicios de Vivienda y Urbanización, a las Secretarías Regionales Ministeriales de Transporte y Telecomunicaciones y al Conservador de Bienes Raíces por “las demoras injustificadas en el despacho de instrumentos esenciales para el desarrollo de un proyecto inmobiliario”.

En este contexto, una de las reformas más relevantes de la Ley se refiere al nuevo y único mecanismo de reclamo para impugnar las decisiones de las DOM, además de precisar la participación y atribuciones de las autoridades relacionadas con los permisos de construcción. A continuación, revisaremos los que, en nuestra opinión, constituyen los principales avances y retrocesos que introduce la Ley en esta materia. 

En cuanto a los avances, cabe destacar lo siguiente: 

• – Se elimina la atribución del Alcalde -por la vía del reclamo de ilegalidad municipal- para revisar las decisiones de la DOM. La Ley incorpora un nuevo artículo 118 bis de la LGUC, que dispone una “etapa administrativa” de impugnación, donde el afectado por una decisión de la DOM (o por su falta de pronunciamiento) puede presentar un reclamo ante la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo (“Seremi Minvu”), la que tendrá un plazo de cuarenta días hábiles para pronunciarse. Con ello, se elimina la atribución que el artículo 151 de la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades (“LOC de Municipalidades”) confería a los Alcaldes (quienes conservan la facultad de conocer reclamos interpuestos en contra de otros funcionarios municipales distintos de la DOM). A través de esta nueva disposición se evita la existencia de vías paralelas y la intervención de la autoridad política en materias técnicas, confiriendo la potestad a la Seremi Minvu, organismo técnico más idóneo para ejercer la revisión.

• – Los permisos y autorizaciones de la DOM se presumen conocidos de derecho. Al efecto, la Ley incorpora un nuevo artículo 116 bis C a la LGUC, que impone a las Municipalidad el deber de publicar mensualmente una resolución de la DOM con los permisos y autorizaciones otorgados durante el mes anterior, para los efectos de la etapa administrativa del reclamo prevista en el nuevo artículo 118 bis de la LGUC. Así, a contar de esta publicación, los permisos y autorizaciones “se presumirán de derecho conocidos” (esto es, no se admite prueba en contrario). Dicha disposición contribuye a la certeza respecto al plazo de las eventuales impugnaciones y la objetividad en el inicio de su cómputo.  

• – Nueva regulación de la etapa judicial del reclamo de ilegalidad. Bajo el nuevo sistema, las resoluciones que dicten las Seremi Minvu durante la etapa administrativa de impugnación de las resoluciones de la DOM podrán ser reclamadas ante la Corte de Apelaciones respectiva. 

• – Se precisa el cómputo del plazo para interponer el reclamo ante la Corte de Apelaciones. La Ley introduce un nuevo artículo 118 ter a la LGUC, que dispone que el reclamo de ilegalidad deberá interponerse ante la Corte de Apelaciones respectiva dentro del plazo de 15 días hábiles, precisando de forma expresa que se entenderán por días inhábiles los sábados, domingos y festivos. Con ello, se supera la dificultad derivada del artículo 151 de la LOC de Municipalidades que no precisa la forma de computar el plazo para interponer el reclamo. En la práctica, ello generaba discusiones en cuanto a si se trata de un plazo de días hábiles de lunes a sábado o de lunes a viernes. De hecho, recientemente el 15 de julio de 2024 la Corte Suprema revocó una sentencia de la Corte de Apelaciones de Talca que declaraba extemporáneo un reclamo de ilegalidad, precisando que se trataba de una acción administrativa de conformidad con la Ley N°19.880 y, por tanto, debía considerar los plazos de dicha ley (rol N°238.417-2023). Con la nueva Ley, este tipo de controversias y sentencias contradictorias deberían disiparse. 

• – La DOM sólo debe revisar el cumplimiento de la normativa urbanística. En materia de recepción de las obras, la Ley dispone que el Director de Obras deberá revisar “únicamente” el cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables a la obra, conforme al permiso otorgado. De este modo, se evita que la DOM rehúse la aprobación de la recepción invocando normas de diversa índole, como en ocasiones ocurre con normativas ambientales que escapan de su competencia. 

Por otro lado, en materia de retrocesos que supone la Ley, identificamos los siguientes elementos:

• – Modificaciones en materia de “silencio negativo”. El nuevo artículo 118 ter de la LGUC establece que sólo podrán ser objeto de reclamo de ilegalidad ante las Cortes de Apelaciones “las resoluciones” que dicte la Seremi Minvu. De este modo, sin perjuicio de la ley N°19.880, no aplicará el “silencio negativo” regulado en el artículo 151 de la LOC de Municipalidades, conforme al cual los particulares podían acudir ante la Corte de Apelaciones si el Alcalde no se pronunciaba sobre el reclamo dentro del plazo de quince días. En efecto, al disponer que sólo podrá reclamarse en contra de resoluciones de la Seremi Minvu (que no incluiría la hipótesis de silencio), contradice el objetivo del legislador de agilizar la tramitación e impugnación de los permisos de construcción. Lo anterior es preocupante, especialmente si consideramos que la nueva Ley le otorga un plazo de cuarenta días hábiles a la Seremi Minvu para pronunciarse respecto de los reclamos, pero no se regulan consecuencias al incumplimiento de dicho plazo.

• – Modificaciones a la reclamación de los perjuicios por actuaciones de la autoridad. A diferencia del artículo 151 de la LOC de Municipalidades, el nuevo artículo 118 ter de la LGUC no faculta a las Cortes de Apelaciones para declarar el derecho de los particulares a ser indemnizados por los perjuicios “cuando se hubieren solicitado” (perjuicios cuya cuantía debía determinarse en un proceso posterior). Al suprimir la posibilidad de que el particular solicite que la Corte declare su derecho a ser indemnizado de los perjuicios que le ocasionó la actuación de la DOM, se genera una mayor dificultad para reclamar su reparación. Por ello, estimamos que la Ley retrocede en materia de reconocimiento y resguardo de los derechos de los particulares que puedan verse afectados, contradiciendo el objetivo de responsabilizar a las autoridades por sus actuaciones u omisiones ilegales, así como la celeridad o agilidad que se pretendía con la Ley.
  

En definitiva, estimamos que, si bien existen avances relevantes –particularmente la radicación de las decisiones sobre materia urbanística en organismos técnicos y judiciales–, el cumplimiento de los objetivos de la nueva Ley dependerá de su aplicación práctica, pues creemos que no existen grandes avances respecto del régimen de obligaciones y sanciones claras a los organismos que intervienen en materia de permisos de construcción con motivo al incumplimiento de los deberes y plazos que la Ley establece.